RATGEBER WERTERMITTLUNG
Was der amtliche Bodenrichtwert aussagt, wo Sie ihn für Meerbusch und Umgebung abrufen und warum er allein noch keinen Verkehrswert ergibt — dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen.
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Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der angibt, wie viel ein Quadratmeter unbebauten oder bebauten Bodens in einer bestimmten Lage wert ist. Gutachterausschüsse ermitteln ihn auf der Grundlage tatsächlich beurkundeter Kaufpreise aus einem definierten Zeitraum. Er gilt für eine sogenannte Bodenrichtwertzone — ein Gebiet, in dem die Lageverhältnisse vergleichbar sind.
Wichtig zu verstehen: Der Bodenrichtwert beschreibt immer ein fiktives Grundstück mit bestimmten Normeigenschaften. Weicht Ihr Grundstück davon ab — durch einen ungünstigen Zuschnitt, eine Hangneigung, besondere Erschließungskosten oder eine eingeschränkte Bebaubarkeit nach Bebauungsplan —, muss der tatsächliche Wert entsprechend angepasst werden. Ein Richtwert ist damit ein Ausgangspunkt, kein Ergebnis.
Er findet in verschiedenen Zusammenhängen Anwendung: Bei der Bewertung von Grundstücken für steuerliche Zwecke — etwa im Rahmen der Erbschaft oder Schenkung — zieht das Finanzamt den Bodenrichtwert heran, sofern kein Sachverständigengutachten vorliegt. Auch bei der Ermittlung des Verkehrswertes fließt er als Basisgröße ein: Der Bodenwert wird nach § 40 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren aus dem Bodenrichtwert abgeleitet und fließt als Bodenwertanteil in Sach- und Ertragswertverfahren ein. Für Eigentümer, die ihre Immobilie in Meerbusch und Umgebung verkaufen möchten, liefert er eine erste Orientierung — mehr jedoch nicht.
Er berücksichtigt weder den Zustand eines aufstehenden Gebäudes noch die konkrete Verhandlungsbereitschaft von Käufern im aktuellen Markt. Gerade in einer gefragten Region wie Meerbusch und den angrenzenden Gemeinden können die tatsächlich erzielten Kaufpreise deutlich über den amtlichen Richtwerten liegen — weil besondere Lagen, moderne Grundrisse oder seltene Grundstücksgrößen eine Preisprämie tragen, die kein Flächenwert abbildet.
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer fließt der Bodenrichtwert als Bodenwert in den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert ein (§ 179 BewG); ein niedrigerer Verkehrswert kann per Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG). Für die Grunderwerbsteuer spielt er keine Rolle — sie bemisst sich nach dem beurkundeten Kaufpreis (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Das bedeutet: Ein zu hoch angesetzter Richtwert kann die Steuerlast bei Erbschaft oder Schenkung unnötig erhöhen. Hier lohnt es sich, die amtliche Zahl durch eine fundierte Einschätzung vor Ort zu ergänzen oder zu korrigieren.
Für steuerliche Zwecke — Erbschaft und Schenkung — zieht das Finanzamt den Bodenrichtwert als Bewertungsgrundlage heran, wenn kein aktuelleres Gutachten vorliegt; die Grunderwerbsteuer bemisst sich dagegen nach dem Kaufpreis (§ 8 GrEStG). Das bedeutet: Ein zu hoch angesetzter Richtwert kann die Steuerlast unnötig erhöhen. Hier lohnt es sich, die amtliche Zahl durch eine fundierte Einschätzung vor Ort zu ergänzen oder zu korrigieren.
Den aktuellen Bodenrichtwert für Grundstücke in Meerbusch und Umgebung rufen Sie kostenfrei über das landesweite Informationssystem BORIS NRW ab. Dieses Portal des Landes Nordrhein-Westfalen stellt die Richtwerte aller Gutachterausschüsse öffentlich zugänglich bereit — ohne Anmeldung und ohne Gebühr. Sie geben einfach die Adresse oder die Flurstücknummer ein und erhalten den geltenden Richtwert für die entsprechende Bodenrichtwertzone.
Rufen Sie das Portal unter der offiziellen Adresse des Landes NRW auf. Wählen Sie in der Kartenansicht die Gemeinde Meerbusch oder geben Sie eine konkrete Adresse — etwa in Büderich, Osterath oder Lank-Latum — in das Suchfeld ein. Das System zeigt Ihnen die Bodenrichtwertzone als farbig hinterlegte Fläche und den zugehörigen Richtwert in Euro je Quadratmeter. Beachten Sie dabei das Stichtag-Datum: Richtwerte werden in Nordrhein-Westfalen jährlich zum 1. Januar neu beschlossen (§ 37 GrundWertVO NRW); ältere Werte bleiben im System einsehbar, sind aber für aktuelle Bewertungen nicht maßgeblich.
Zur Orientierung: Für Wohnbauflächen in Meerbusch gelten zum Stichtag 01.01.2026 Bodenrichtwerte von 750 €/m² (gute Lage), 600 €/m² (mittlere Lage) und 440 €/m² (einfache Lage) — Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss.
Ein häufiger Irrtum besteht darin, den Richtwert direkt mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren und das Ergebnis als Verkehrswert zu verstehen. Das ist methodisch unzulässig, wenn das Grundstück nicht exakt den Normeigenschaften der Zone entspricht. Ein zweiter Irrtum betrifft die Aktualität: Wer mit einem veralteten Richtwert plant, ohne die seitdem eingetretene Marktentwicklung zu berücksichtigen, kann bei steigenden Märkten zu konservativ — und bei rückläufigen Märkten zu optimistisch — rechnen.
Wenn Sie unsicher sind, welcher Richtwert für Ihre Liegenschaft gilt — etwa bei Grundstücken an Zonengrenzen oder bei gemischter Nutzung —, lohnt sich ein Gespräch mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss (Geschäftsstelle: Kataster- und Vermessungsamt, Oberstraße 91, 41460 Neuss). Dieser erteilt auf Anfrage schriftliche Einzelauskünfte mit verbindlicher Zuordnung; die reine Bodenrichtwert-Abfrage über BORIS.NRW ist als Open-Data-Angebot kostenfrei.
Der Bodenrichtwert ist einer von mehreren Bausteinen, aus denen Sachverständige den Verkehrswert einer Immobilie ableiten. Er bildet den Bodenwertanteil — also den Wert des Grundstücks ohne Berücksichtigung aufstehender Gebäude. Für die vollständige Verkehrswertermittlung werden darüber hinaus Gebäudewert, Restnutzungsdauer, Zustand, Lage und aktuelle Marktverhältnisse berücksichtigt.
Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern wird der Verkehrswert häufig im Sachwertverfahren ermittelt oder mit ihm plausibilisiert. Dabei wird der Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, bereinigt um Lageabweichungen) mit dem Gebäudesachwert addiert. Anschließend folgt eine Marktanpassung durch den sogenannten Sachwertfaktor (§ 39 ImmoWertV), der das Verhältnis von tatsächlich erzielten Preisen zum rechnerischen Sachwert ausdrückt. Gerade in Meerbusch und Umgebung, wo die Nachfrage nach hochwertigen Wohnlagen beständig ist, kann dieser Faktor den rechnerischen Wert spürbar nach oben korrigieren. Eigentumswohnungen werden hingegen in der Regel im Vergleichswertverfahren bewertet — der Bodenwert ist dort als Miteigentumsanteil am Grundstück bereits eingeschlossen.
Bei vermieteten Immobilien — Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten — tritt das Ertragswertverfahren in den Vordergrund. Hier fließt der Bodenwert als separater Posten ein; der Gebäudeertragswert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Nettomieten, abgezinst auf den Bewertungsstichtag. Der Bodenrichtwert bestimmt dabei, welchen Bodenwertanteil das Grundstück trägt — unabhängig davon, wie ertragreich das Gebäude ist.
Die Abweichungen können erheblich sein: In sehr gefragten Lagen — etwa in Büderich mit direktem Rheinbezug oder in ruhigen Wohnstraßen von Osterath — zahlen Käufer Aufschläge, die ein Richtwert nicht antizipiert. Umgekehrt können Grundstücke in Randlagen oder mit eingeschränkter Bebaubarkeit unter dem Richtwert liegen. Die persönliche Einschätzung durch eine erfahrene Fachkraft vor Ort bleibt deshalb unersetzlich — denn sie kennt die konkreten Transaktionen, nicht nur die Statistik.
Wenn Sie wissen möchten, wie die verschiedenen Wertermittlungsverfahren methodisch ineinandergreifen, finden Sie dazu eine ausführliche Erläuterung im Ratgeber Was ist meine Immobilie wert? — dort wird auch erklärt, wann welches Verfahren zutreffend ist und welche Unterlagen Sie dafür bereithalten sollten.
So leiten Sie aus dem Bodenrichtwert einen ersten Bodenwert ab — und so weit kann der tatsächliche Marktwert davon abweichen.
Das folgende Beispiel zeigt, wie der Bodenwert rechnerisch aus dem Bodenrichtwert abgeleitet wird. Es handelt sich um ein fiktives, illustratives Grundstück mit typischen Eigenschaften einer Wohnlage in Meerbusch. Alle Zahlen dienen der Anschauung; für eine verbindliche Wertaussage ist eine individuelle Begutachtung erforderlich.
Grundstücksfläche (Beispiel)
Das Grundstück entspricht in Fläche und Zuschnitt den Normeigenschaften der Bodenrichtwertzone — keine Anpassungsrechnung erforderlich. Die konkrete Fläche entnehmen Sie Ihrem Grundbuchauszug oder der Flurkarte.
Angenommener Bodenrichtwert
Dieser Wert ist ein Beispielwert und entspricht keiner real veröffentlichten Zahl. Den geltenden Richtwert für Ihr Grundstück entnehmen Sie BORIS NRW.
Rechnerischer Bodenwert (Richtwert × Fläche)
Der Ausgangswert ergibt sich aus der Multiplikation von Richtwert und Grundstücksfläche. Er gilt nur dann unkorrigiert, wenn das Grundstück exakt den Normeigenschaften der Zone entspricht.
Mögliche Anpassung für Lageabweichung
Liegt das Grundstück in einer besonders gefragten Teillage — etwa mit guter Südausrichtung oder Grünbezug —, kann ein Zuschlag gerechtfertigt sein. Die Höhe richtet sich nach anerkannten Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses.
Angepasster Bodenwert
Dies ist der für das individuelle Grundstück korrigierte Bodenwert, wie er im Sachwertverfahren als Eingangsposten verwendet würde. Die tatsächliche Zahl ergibt sich erst nach Prüfung aller wertrelevanten Merkmale.
Hinweis zur Steuerrelevanz
Das Bewertungsgesetz regelt, dass Finanzbehörden für Erbschaft- und Schenkungsteuerfälle den Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage heranziehen, sofern kein aktuelleres Gutachten vorliegt. Ein niedrigerer nachgewiesener Marktwert kann die Steuerlast senken.
Das Rechenbeispiel verdeutlicht: Der Bodenwert ist ein wichtiger, aber nicht der einzige Wertträger einer Immobilie. Erst die Kombination mit dem Gebäudewert und einer Marktanpassung ergibt den vollständigen Verkehrswert.
Wie hoch ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie — und welche Steuerlast ergibt sich daraus? Eine persönliche Einschätzung durch unsere Immobilienfachwirtin (IHK) gibt Ihnen Klarheit.
Was kostet der Abruf, welche Fristen sind bei steuerlichen Vorgängen relevant, und wann lohnt sich ein kostenpflichtiges Gutachten?
Die Nutzung des amtlichen Bodenrichtwerts ist in den meisten Fällen kostenfrei. Kostenpflichtig werden Leistungen erst, wenn Sie eine verbindliche Einzelauskunft oder ein offizielles Gutachten benötigen.
kostenfrei
Bodenrichtwert-Abfrage über BORIS NRW
Das landesweite Portal stellt die Richtwerte öffentlich und ohne Anmeldung bereit. Der Abruf ist jederzeit möglich.
gebührenpflichtig (Höhe je nach Gutachterausschuss)
Schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses
Wenn Sie eine verbindliche schriftliche Bestätigung des zuständigen Gutachterausschusses benötigen — etwa für ein Gerichtsverfahren oder eine Behörde —, fällt eine Verwaltungsgebühr an. Die Höhe variiert je nach Kreis.
2 Jahre nach dem Erbfall
Gebührenfreie Grundbuchberichtigung im Erbfall
Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach fallen Grundbuchgebühren nach dem GNotKG an.
4 Jahre (§ 169 Abs. 2 Nr. 2 AO)
Steuerfestsetzungsfrist bei Erbschaft- und Schenkungsteuer
Die Festsetzungsfrist beginnt bei der Erbschaftsteuer mit Ablauf des Jahres, in dem der Erwerber Kenntnis vom Erwerb erlangt hat, bei Schenkungen mit Ablauf des Jahres, in dem das Finanzamt von der Schenkung Kenntnis erlangt hat (§ 170 Abs. 5 AO). Innerhalb dieser Frist kann das Finanzamt den Bescheid erlassen oder ändern.
10 Jahre (§ 23 EStG)
Spekulationsfrist bei privatem Grundstücksverkauf
Wer ein unbebautes Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Nach Ablauf der zehn Jahre entfällt diese Steuerpflicht.
In diesen Lebenslagen spielt der Bodenrichtwert eine besonders gewichtige Rolle — und erfordert eine sorgfältige Einordnung.
Der Bodenrichtwert ist nicht nur eine planungsrechtliche Kennzahl. In bestimmten Lebenssituationen bestimmt er unmittelbar, wie viel Steuern anfallen oder wie Vermögen aufgeteilt wird. Drei Situationen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Wenn das Finanzamt den Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer heranzieht, kann das zu einer höheren Steuerlast führen, als der tatsächliche Marktwert rechtfertigt. Erben haben das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen — etwa durch ein Sachverständigengutachten (§ 198 BewG). In diesem Fall wird der nachgewiesene Wert anstelle des Richtwerts zugrunde gelegt.
Empfehlung: Liegt der tatsächliche Marktwert des Grundstücks unter dem aus dem Bodenrichtwert abgeleiteten Steuerwert, lohnt sich die Einholung eines Gutachtens. Die Kosten dafür stehen häufig in einem günstigen Verhältnis zur Steuerersparnis.
Bei der Aufteilung von Immobilienvermögen — etwa im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen — wird der Bodenwert häufig Gegenstand unterschiedlicher Einschätzungen. Der amtliche Richtwert dient hier als neutraler Ausgangspunkt, ersetzt aber eine einvernehmliche oder gerichtlich angeordnete Wertermittlung nicht.
Empfehlung: In Auseinandersetzungen empfiehlt sich ein unabhängiges Sachverständigengutachten, das alle wertrelevanten Besonderheiten des konkreten Grundstücks berücksichtigt und gerichtsverwertbar ist.
Wird ein bisher als Außenbereich oder Grünfläche eingestuftes Grundstück durch eine Bebauungsplanänderung in Bauland umgewidmet, kann der geltende Bodenrichtwert die neue Rechtslage noch nicht abbilden. Umgekehrt können Einschränkungen — etwa durch Denkmalschutz oder Hochwasserzonen — den realen Wert unter den Richtwert drücken. Bodenrichtwerte werden turnusmäßig angepasst, nicht tagesaktuell.
Empfehlung: Bei Grundstücken in planungsrechtlich bewegten Lagen empfiehlt sich eine aktuelle Einzelauskunft beim zuständigen Gutachterausschuss sowie eine Prüfung des Bebauungsplans durch einen Fachkundigen vor Ort.
Meerbusch gehört zu den gefragtesten Wohnlagen im Rheinland. Die Stadtteile Büderich, Osterath und Lank-Latum bieten eine Kombination aus ruhiger Wohnqualität, guter Anbindung nach Düsseldorf und einem hochwertigen Infrastrukturangebot, die in der Region vergleichsweise selten zu finden ist. Diese Konstellation wirkt sich unmittelbar auf die Bodenpreise aus: Grundstücke in bevorzugten Lagen können Preise erzielen, die über dem zonalen Richtwert liegen.
Die Nachfrage nach Baugrundstücken und Bestandsimmobilien in der Stadt und Umgebung zeigt sich seit Jahren stabil. Das begrenzte Angebot an erschlossenen Wohnbauflächen — insbesondere in Büderich, wo die gewachsene Struktur wenig Spielraum für neue Grundstücke lässt — verstärkt diesen Effekt. Käufer, die in dieser Region suchen, sind häufig erfahrene Immobilieneigentümer oder Familien mit konkretem Wohnprojekt und entsprechender Kaufkraft.
Für Eigentümer bedeutet das: Der Bodenrichtwert ist in Meerbusch und der umliegenden Region oft ein konservatives Maß. Wer ein Grundstück verkaufen oder bewerten lassen möchte, sollte die tatsächlich erzielten Transaktionspreise der jüngsten Vergangenheit kennen — und nicht allein auf den amtlichen Wert vertrauen. Belegte Marktzahlen mit Quelle und Datum stellen wir Ihnen gerne im persönlichen Gespräch zur Verfügung.
Zur Orientierung: Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Meerbusch reichen zum Stichtag 01.01.2026 von 440 €/m² in einfacher Lage über 600 €/m² in mittlerer Lage bis 750 €/m² in guter Lage — unverändert seit 2022 (Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss, BORIS.NRW / Grundstücksmarktbericht 2026). Für Ihr konkretes Grundstück kann der relevante Wert davon abweichen — Zuschnitt, Erschließungsqualität und planungsrechtliche Besonderheiten sind dabei ebenso zu berücksichtigen wie besondere Lagen, die über dem zonalen Richtwert liegen können. Eine fundierte Einschätzung für Ihre spezifische Lage erhalten Sie im persönlichen Gespräch mit unserer Immobilienfachwirtin vor Ort.
Den aktuellen Bodenrichtwert rufen Sie kostenfrei über BORIS NRW ab — das ist das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem des Landes Nordrhein-Westfalen. Geben Sie dort die Adresse oder Flurstücknummer Ihres Grundstücks ein; das System zeigt Ihnen die geltende Bodenrichtwertzone und den Richtwert in Euro je Quadratmeter. Für Meerbusch ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss zuständig.
Bodenrichtwerte werden in Nordrhein-Westfalen jährlich zum Stichtag 1. Januar neu beschlossen (§ 37 GrundWertVO NRW); der aktuell gültige Stichtag ist der 01.01.2026. Der Gutachterausschuss wertet dafür die Kaufpreissammlung des Vorjahres aus. Gerade in dynamischen Lagen wie Meerbusch und Umgebung kann der Markt dennoch im Jahresverlauf vom veröffentlichten Richtwert abweichen — eine aktuelle Einschätzung vor Ort bleibt deshalb unverzichtbar.
Nein. Der Bodenrichtwert erfasst ausschließlich den Bodenwert je Quadratmeter für ein fiktives Normgrundstück in einer bestimmten Lage. Der Verkehrswert einer Immobilie umfasst zusätzlich den Gebäudewert, den Zustand, die Restnutzungsdauer und eine Marktanpassung. Für bebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert nur ein Eingangsposten — kein Ergebnis.
In diesem Fall ist eine Anpassungsrechnung erforderlich. Abweichungen in Fläche, Zuschnitt, Tiefe, Erschließung oder Bebaubarkeit können den tatsächlichen Bodenwert nach oben oder unten verschieben. Sachverständige verwenden dafür anerkannte Umrechnungskoeffizienten, die vom Gutachterausschuss veröffentlicht werden. Ein pauschales Multiplizieren von Richtwert und Fläche ist methodisch nur zulässig, wenn das Grundstück exakt den Normeigenschaften entspricht.
Liegt der tatsächliche Marktwert unter dem aus dem Bodenrichtwert abgeleiteten Steuerwert, können Erben gemäß § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Das Finanzamt ist in diesem Fall verpflichtet, den nachgewiesenen Wert anzusetzen. Der Bodenrichtwert ist hier der Ausgangspunkt — kein unabänderlicher Bescheid.
Ja, der Bodenrichtwert wird auch für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Bei bebauten Flächen wird dabei in der Regel ein fiktiver Wert des unbebauten Bodens angegeben — so als wäre das Grundstück unbebaut und baureif. Das aufstehende Gebäude fließt in den Bodenwert nicht ein; es wird im Rahmen der vollständigen Verkehrswertermittlung separat bewertet.
Ein Gutachten ist sinnvoll, wenn der tatsächliche Wert erheblich vom Richtwert abweicht — zum Beispiel bei Grundstücken in besonderer Lage, bei steuerlich relevanten Übertragungen, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder wenn der Verkaufspreis auf einer belastbaren Grundlage verhandelt werden soll. Für reine Orientierungszwecke genügt der kostenfreie Richtwert aus BORIS NRW.
Der Bodenrichtwert ist ein wertvolles Instrument — vorausgesetzt, man weiß, was er leistet und was nicht. Er gibt Orientierung über das Preisniveau in einer Bodenrichtwertzone, sagt aber nichts über den konkreten Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie aus. Wer ihn unkorrigiert als Verkaufs- oder Steuerwert ansetzt, riskiert fehlerhafte Entscheidungen.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie in Meerbusch und Umgebung bewerten oder veräußern möchten, ist der Bodenrichtwert der sinnvolle erste Schritt — aber nicht der letzte. Eine persönliche Einschätzung durch eine sachkundige Fachkraft, die aktuelle Transaktionspreise kennt und Ihr Grundstück in seiner Individualität beurteilt, schließt die Lücke zwischen dem amtlichen Richtwert und dem tatsächlich erzielbaren Preis. Wie eine solche Bewertung methodisch aufgebaut ist, beschreibt der Ratgeber Online-Bewertung, Makler vor Ort oder Gutachten — was passt wann? im Detail.
Wenn Sie den Bodenrichtwert für steuerliche Zwecke nutzen — etwa bei einer Erbschaft oder Schenkung —, prüfen Sie frühzeitig, ob ein Sachverständigengutachten die Steuerlast senken kann. Das Bewertungsgesetz räumt Ihnen dieses Recht ausdrücklich ein. Ergänzend lohnt ein Blick auf die weiterführenden Ratgeber zu wertsteigernden Maßnahmen vor dem Verkauf sowie zur Immobilienbewertung in Meerbusch, wo wir Ihnen eine fundierte, persönliche Einschätzung anbieten.
Wer den Bodenrichtwert als das versteht, was er ist — ein statistischer Ausgangspunkt, kein individuelles Urteil —, trifft bessere Entscheidungen: beim Verkauf, bei der Steuerplanung und bei der Vermögensübertragung.
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