RATGEBER ERBSCHAFT & SCHENKUNG
Wer eine Immobilie in Meerbusch zu Lebzeiten überträgt, kann Steuern sparen – wenn Freibeträge, Fristen und der richtige Verkehrswert stimmen. Dieser Leitfaden erklärt, worauf es ankommt.
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Wer eine Immobilie in Meerbusch und Umgebung besitzt und das Vermögen innerhalb der Familie weitergeben möchte, steht früher oder später vor einer grundlegenden Frage: Soll die Übertragung zu Lebzeiten durch Schenkung erfolgen – oder soll die Immobilie erst im Erbfall übergehen? Beide Wege unterliegen dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), doch der entscheidende Unterschied liegt im Zeitpunkt und in der Planbarkeit.
Beim Erben geht das Eigentum mit dem Tod des Erblassers auf die Erben über. Der Wert der Immobilie wird in diesem Moment steuerlich erfasst. Die Schenkung hingegen findet zu einem selbst gewählten Zeitpunkt statt, der sorgfältig geplant werden kann.
Das Schenkungsteuerrecht kennt eine bedeutsame Regelung: Freibeträge nach § 16 ErbStG können alle zehn Jahre erneut in voller Höhe in Anspruch genommen werden. Wer also eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro an sein Kind übertragen möchte, kann die Schenkung in zwei Tranchen mit mehr als zehn Jahren Abstand übertragen (§ 14 Abs. 1 ErbStG) und so den Freibetrag von 400.000 Euro zweifach nutzen – bei frühzeitiger Planung vollständig steuerfrei. Für die zweite Tranche gilt dabei der dann aktuelle Verkehrswert der Immobilie.
Auch im Erbfall gilt die Zehnjahresregel: Schenkungen, die mehr als zehn Jahre zurückliegen, werden nicht mehr mit dem Erwerb von Todes wegen zusammengerechnet (§ 14 ErbStG) – der Freibetrag steht dann erneut zur Verfügung. Der Unterschied liegt darin, dass der Zeitpunkt des Erbfalls nicht planbar ist.
Beiden Varianten gemein ist, dass der Bewertungsansatz für die Immobilie nach den §§ 176 ff. BewG erfolgt – in der Regel wird der Verkehrswert zugrunde gelegt. Auch die Steuerklassen und persönlichen Freibeträge sind bei Schenkung und Erbschaft identisch. Der Unterschied liegt allein in der Gestaltungsfreiheit: Bei der Schenkung entscheiden Übergebende selbst über den Zeitpunkt, über etwaige Auflagen (etwa Nießbrauch oder Wohnrecht) und über die Stückelung.
Ein weiterer Vorteil der Schenkung: Wertsteigerungen, die nach der Übertragung eintreten, fallen bereits dem Beschenkten zu. Für die Spekulationsfrist tritt der Beschenkte in die Fußstapfen des Schenkers: Maßgeblich bleibt das Kaufdatum des Schenkers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Das ist besonders in einem Markt wie Meerbusch und der angrenzenden Region von Bedeutung, wo der Gutachterausschuss für 2025 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 760.000 € für Ein- und Zweifamilienhäuser ausweist (Grundstücksmarktbericht 2026).
Eine häufige Sorge: Ist eine Schenkung zur Steuerersparnis überhaupt zulässig? Ja – das Schenkungsteuerrecht ist ausdrücklich darauf ausgelegt, Vermögensübertragungen zu Lebzeiten zu ermöglichen. Solange alle Fristen, Meldepflichten und formalen Anforderungen eingehalten werden, ist die Schenkung ein anerkanntes und rechtssicheres Instrument der Nachfolgeplanung.
Dennoch gilt: Gerade bei Immobilien mit erheblichem Wert empfiehlt sich die Einbindung eines Steuerberaters und Notars. Die notarielle Beurkundung ist bei Grundstücken und Häusern gesetzlich vorgeschrieben. Wer zudem den Verkehrswert professionell ermitteln lässt, schützt sich vor einer späteren Nachbewertung durch das Finanzamt – und schafft eine klare, tragfähige Grundlage für die Übertragung.
Bei einer Immobilienschenkung in Meerbusch und Umgebung bestimmen zwei Faktoren die steuerliche Last: die Höhe des persönlichen Freibetrags und der Steuersatz, der auf den darüber hinausgehenden Betrag anfällt. Beide Größen richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkerin oder Schenker und dem Beschenkten und sind in § 16 sowie § 19 ErbStG geregelt.
Die wichtigsten Freibeträge im Überblick:
Diese Beträge gelten pro Schenkenden und pro Beschenktem – und, entscheidend, alle zehn Jahre neu. Wer die Zehnjahresfrist strategisch nutzt, kann in manchen Familienkonstellationen auch größere Immobilienvermögen schrittweise steuerfrei übertragen.
Auf den Wert, der den Freibetrag übersteigt, fällt Schenkungssteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem steuerpflichtigen Erwerb und der Steuerklasse. § 19 Abs. 1 ErbStG (Stand 2026) sieht folgende Staffelung vor:
Ein Steuerberater kann die konkrete Staffelung auf Ihre individuelle Situation anwenden und ausrechnen, welcher Betrag tatsächlich zu versteuern wäre. Zuständig für die Schenkungsteuer ist bei Schenkern mit Wohnsitz in Meerbusch das Finanzamt Krefeld.
Wichtig zu wissen: Das Finanzamt addiert alle Schenkungen desselben Schenkers an dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren. Liegt der Gesamtbetrag über dem Freibetrag, wird auf den übersteigenden Teil Schenkungssteuer fällig. Wer mehrere kleinere Schenkungen plant, sollte die Zehnjahresfrist sorgfältig im Blick behalten – andernfalls droht eine unerwartete Steuernachzahlung.
Auch Vorschenkungen, die noch innerhalb der laufenden Zehnjahresfrist liegen, werden bei der Berechnung des steuerpflichtigen Erwerbs berücksichtigt. Ein Steuerberater kann helfen, diese Fristen zuverlässig zu überwachen und die Übertragungsstrategie entsprechend anzupassen. Wer zusätzlich prüfen möchte, ob beim späteren Verkauf einer geschenkten Immobilie Steuern anfallen, findet dazu weiterführende Hinweise im Ratgeber zu Steuern beim Immobilienverkauf.
Die Schenkungssteuer wird nicht auf einen selbst gewählten Preis erhoben, sondern auf den steuerlich anerkannten Verkehrswert der Immobilie. Dieser Wert bildet die Bemessungsgrundlage – und damit den Ausgangspunkt für jede Steuerberechnung bei einer Schenkung in Meerbusch und Umgebung. Wer diesen Wert zu niedrig ansetzt, riskiert eine Nachbewertung durch das Finanzamt; wer ihn zu hoch ansetzt, zahlt unnötig viel Steuer.
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (§§ 176 ff. BewG; Verfahren §§ 182–196 BewG) und nutzt je nach Objekttyp unterschiedliche Verfahren:
In der Praxis liegt der vom Finanzamt ermittelte Wert häufig nahe am tatsächlichen Marktwert – mitunter aber auch darüber oder darunter, je nach Datenlage und Bewertungsverfahren.
Eigentümer haben das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachzuweisen (§ 198 BewG). Das bedeutet: Liegt der tatsächliche Verkehrswert unter dem vom Finanzamt errechneten Wert, kann ein qualifiziertes Sachverständigengutachten diesen Unterschied belegen – und so die Steuerlast senken.
Dieses Recht ist in der Praxis bedeutsam. Gerade in einem differenzierten Markt wie Meerbusch, wo Lage, Baujahr und Zustand erheblich variieren, kann die Spanne zwischen finanzamtlichem Ansatz und tatsächlichem Marktwert erheblich sein.
Eine fundierte Bewertung vor der Schenkung erfüllt daher mehrere Zwecke gleichzeitig: Sie schafft eine transparente Grundlage für die steuerliche Anmeldung beim Finanzamt, sie gibt Schenker und Beschenktem Sicherheit über den tatsächlichen Wert – und sie ermöglicht eine präzise Planung, ob und in welchem Umfang Schenkungssteuer anfällt.
Wer eine Immobilie in Meerbusch und Umgebung verschenken möchte, sollte die Wertermittlung deshalb nicht dem Finanzamt überlassen, sondern aktiv eine eigene, professionelle Einschätzung einholen. Eine kostenlose persönliche Markteinschätzung vor Ort ist der erste Schritt, um Größenordnung und Steuerlast realistisch zu planen. Soll ein niedrigerer Wert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, ist dafür ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss oder eines öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen erforderlich (§ 198 Abs. 2 BewG). Ob nach der Schenkung noch weitere steuerliche Fragen offen bleiben, etwa zur Spekulationssteuer bei einem späteren Verkauf durch den Beschenkten, erläutert der Ratgeber zu Spekulationssteuer & Fristen ausführlich.
Wie viel Steuer fällt an, wenn Eltern eine Immobilie an ihr Kind übertragen? Das folgende Beispiel zeigt die Rechnung Schritt für Schritt – auf Basis der gesetzlichen Freibeträge und Steuersätze nach §16 und §19 ErbStG (Rechtsstand 2026).
Verkehrswert der Immobilie
Der Verkehrswert des Hauses wurde durch eine professionelle Vor-Ort-Bewertung ermittelt und bildet die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Persönlicher Freibetrag (§16 ErbStG, Kind von einem Elternteil)
Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro nach §16 ErbStG, der alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden kann.
Steuerpflichtiger Erwerb (600.000 minus 400.000 Euro)
Der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, unterliegt der Schenkungssteuer. Er ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkehrswert und Freibetrag.
Steuersatz (Steuerklasse I, §19 ErbStG)
Für Kinder gilt Steuerklasse I. Bei dem hier vorliegenden steuerpflichtigen Erwerb fällt nach §19 ErbStG ein Steuersatz von elf Prozent an.
Schenkungssteuer
Elf Prozent auf 200.000 Euro ergeben eine Schenkungssteuer von 22.000 Euro, die vom Beschenkten zu entrichten ist.
Mögliches Ergebnis bei frühzeitiger Zwei-Tranchen-Planung
Hätten die Eltern die Immobilie in zwei Tranchen mit mehr als zehn Jahren Abstand übertragen, wäre jede Tranche vollständig steuerfrei möglich – da je Übertragung der volle Freibetrag nach §16 ErbStG gilt.
Dieses Rechenbeispiel dient der Veranschaulichung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für die individuelle Berechnung empfehlen wir die Einbindung eines Steuerberaters. Die angegebenen Freibeträge und Steuersätze beruhen auf §16 und §19 ErbStG in der Fassung Stand 2026.
Die Rechnung zeigt: Der Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmt die Steuerlast unmittelbar. Eine fundierte Werteinschätzung ist daher der sinnvolle erste Schritt – kostenfrei und persönlich vor Ort.
Bei einer Immobilienschenkung fallen neben der Schenkungssteuer weitere Kosten an, und es gelten gesetzliche Meldepflichten mit festen Fristen. Die folgende Übersicht fasst die wesentlichen Punkte zusammen.
Meldepflicht beim Finanzamt
Innerhalb von 3 Monaten nach der Schenkung
Schenkungen sind dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach dem Vollzug anzuzeigen. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob Schenkungssteuer anfällt (§ 30 ErbStG). Bei notariell beurkundeter Schenkung übernimmt der Notar die Anzeige an das für Meerbusch zuständige Finanzamt Krefeld (§ 34 ErbStG); eine eigene Anzeige entfällt in diesem Fall (§ 30 Abs. 3 ErbStG).
Notarielle Beurkundung
Pflicht bei Immobilien; Notar-Gebühr nach GNotKG (wertabhängig)
Grundstücks- und Immobilienschenkungen müssen notariell beurkundet werden. Die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Ihr Notar erstellt vorab eine Kostenaufstellung.
Grundbucheintragung (Eigentumsumschreibung)
Beim Grundbuchamt (Amtsgericht Neuss); Gebühr 1,0 nach Nr. 14110 KV GNotKG, bemessen am Verkehrswert
Nach der Beurkundung wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch diese Gebühr bemisst sich am Verkehrswert der Immobilie.
Grunderwerbsteuer
Entfällt bei jeder Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
Grundstücksschenkungen lösen unabhängig vom Verwandtschaftsgrad keine Grunderwerbsteuer aus (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Übernimmt der Beschenkte Gegenleistungen, etwa Schulden, ist dieser Teil grunderwerbsteuerpflichtig – außer bei Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 4, Nr. 6 GrEStG).
Zehnjahresfrist für Freibeträge
10 Jahre (§14 ErbStG)
Alle Schenkungen desselben Schenkers an dieselbe Person werden innerhalb von zehn Jahren addiert. Nach Ablauf der Frist beginnt die Freibetragsnutzung von neuem.
Spekulationsfrist bei späterem Verkauf
10 Jahre ab Kauf durch den Schenker (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG)
Verkauft der Beschenkte die Immobilie später, gilt die Spekulationsfrist ab dem ursprünglichen Anschaffungsdatum des Schenkers – nicht ab dem Zeitpunkt der Schenkung. Der Beschenkte übernimmt sowohl das Anschaffungsdatum als auch die Anschaffungskosten des Schenkers. Liegt zwischen dem Kauf durch den Schenker und dem Verkauf durch den Beschenkten kein Zeitraum von zehn Jahren, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen.
Nicht jede Schenkung folgt demselben Muster. Bestimmte Konstellationen eröffnen zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten oder stellen besondere Anforderungen.
Wird die Immobilie, in der der Schenker selbst wohnt, an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner übertragen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Steuerbefreiung greifen – unabhängig vom Wert des Hauses. Voraussetzung ist, dass die Ehegatten die Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung gemeinsam als Familienheim selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Anders als beim Erwerb von Todes wegen gibt es bei der Schenkung keine zehnjährige Behaltensfrist – und keine Wertgrenze.
Empfehlung: Lassen Sie die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung des Familienheims vor der Übertragung anwaltlich oder steuerlich prüfen – insbesondere ob die Immobilie im Zeitpunkt der Zuwendung tatsächlich gemeinsamer Lebensmittelpunkt ist.
Viele Eigentümer möchten ihre Immobilie zwar übertragen, aber weiterhin selbst darin wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Ein Nießbrauchsvorbehalt ermöglicht genau das: Die Immobilie wird rechtlich übertragen, während dem Schenker das Recht zur Nutzung oder zu den Erträgen erhalten bleibt. Steuerlich mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Erwerb gemäß §§ 14, 15 BewG i. V. m. § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG – was die Schenkungssteuer deutlich reduzieren kann. Zivilrechtlich ist jedoch zu beachten: Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer Kinder nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93) – die Schenkung bleibt daher pflichtteilsrelevant.
Empfehlung: Die Berechnung des Nießbrauchwerts hängt vom Alter des Schenkers und der Höhe des Nutzungswerts ab; ein Steuerberater kann die Ersparnis konkret beziffern.
Wenn eine Immobilie auf mehrere Kinder übertragen werden soll, entstehen häufig Fragen der Gleichbehandlung: Soll ein Kind die Immobilie allein erhalten und die anderen finanziell ausgeglichen werden? Wie wird eine Erbengemeinschaft vermieden? Eine klare Regelung zu Lebzeiten – etwa durch Ausgleichszahlungen oder Verzichtserklärungen der anderen Kinder – schafft Klarheit und verhindert spätere Auseinandersetzungen.
Empfehlung: Sprechen Sie solche Regelungen offen in der Familie an und halten Sie Einigungen notariell fest – das schützt alle Beteiligten und sichert die Übertragung rechtssicher ab.
Bei vermieteten Immobilien gelten besondere Bewertungsregeln: Für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke wird das Ertragswertverfahren nach § 182 Abs. 3 BewG angewendet, und für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gewährt § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 %. Zudem übernimmt der Beschenkte bestehende Mietverträge sowie alle Rechte und Pflichten des Vermieters (§ 566 BGB gilt entsprechend). Wer eine vermietete Immobilie in Meerbusch und Umgebung übertragen möchte, sollte den Verkehrswert und die steuerliche Behandlung vorab sorgfältig ermitteln lassen.
Empfehlung: Klären Sie vor der Schenkung, ob ein Bewertungsabschlag in Frage kommt, und informieren Sie Ihre Mieter über den Eigentümerwechsel entsprechend den mietrechtlichen Vorgaben.
Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro nach § 16 ErbStG – und dieser Betrag kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Bei zwei Elternteilen und einem Kind sind damit bis zu 800.000 Euro innerhalb von zehn Jahren steuerfrei übertragbar, sofern beide Elternteile Eigentümer sind und jeweils ihren Anteil übertragen. Übersteigt der Verkehrswert der Immobilie diese Summe, fällt auf den überschreitenden Betrag Schenkungssteuer nach Steuerklasse I an.
Bei einer notariell beurkundeten Immobilienschenkung zeigt der Notar den Vorgang dem Finanzamt an; eine eigene Anzeige des Beschenkten ist dann entbehrlich (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Nicht beurkundete Schenkungen sind binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG), auch wenn der Wert unterhalb des Freibetrags liegt. Zuständig ist für Meerbusch das Finanzamt Krefeld.
Wer sich beim Hausübergang ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten hat, kann trotz Eigentumsübertragung weiterhin in der Immobilie wohnen oder die Mieteinnahmen beziehen. Fehlt eine solche Vereinbarung, hat der Beschenkte als Eigentümer das Hausrecht. Es empfiehlt sich daher, bereits bei der Schenkung eine klare und notariell beurkundete Regelung zur weiteren Nutzung zu treffen.
In bestimmten Ausnahmefällen sieht das Gesetz ein Rückforderungsrecht vor, etwa wenn der Beschenkte die Schenkerin oder den Schenker in schwerer Weise verfehlt oder wenn der Schenker nach der Schenkung verarmt und seinen Unterhalt nicht mehr sicherstellen kann (§§ 528, 530 BGB). Ein vollständiger Widerruf ohne besondere Gründe ist bei Immobilien jedoch nicht möglich. Eine vorausschauende vertragliche Gestaltung – etwa mit Rückfallklauseln für den Fall des Vorversterbens des Beschenkten – bietet hier mehr Schutz.
Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert nach den §§ 176 ff. BewG – je nach Objekttyp über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Eigentümer haben nach § 198 BewG das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen nachzuweisen. Liegt der tatsächliche Marktwert unter dem finanzamtlichen Ansatz, kann dies die Steuerlast deutlich reduzieren.
Nein – Grundstücksschenkungen sind unabhängig vom Verwandtschaftsgrad von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG); sie unterliegen stattdessen der Schenkungsteuer. Nur übernommene Gegenleistungen, etwa Schulden, können grunderwerbsteuerpflichtig sein – nicht jedoch bei Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 4, Nr. 6 GrEStG). Notar und Steuerberater können diese Frage vor der Übertragung abschließend einordnen.
Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer werden nach denselben Freibeträgen, Steuerklassen und Steuersätzen berechnet – der einzige Unterschied ist der Auslöser: Die Schenkungssteuer entsteht bei einer Übertragung zu Lebzeiten, die Erbschaftsteuer beim Tod. Der Vorteil der Schenkung liegt darin, dass Freibeträge mehrfach genutzt werden können, sofern zwischen den Schenkungen mindestens zehn Jahre liegen – das gilt auch für den Erbfall selbst, dessen Zeitpunkt sich aber nicht planen lässt (§ 14 ErbStG).
Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eines der wirkungsvollsten Instrumente der Nachfolgeplanung – wenn sie sorgfältig vorbereitet wird. Wer die persönlichen Freibeträge nach §16 ErbStG kennt, die Zehnjahresfrist im Blick behält und den Verkehrswert professionell ermitteln lässt, kann die Steuerlast erheblich senken oder in manchen Konstellationen ganz vermeiden.
Der häufigste Fehler liegt im Wertansatz: Wer den Verkehrswert unterschätzt oder dem Finanzamt die Bewertung allein überlässt, verschenkt im wörtlichen Sinne Spielraum. Eine kostenfreie persönliche Einschätzung vor Ort – wie wir sie für Eigentümer in Meerbusch und Umgebung anbieten – schafft hier die notwendige Klarheit. Lassen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie professionell ermitteln, bevor Sie weitere Schritte einleiten.
Wer nach der Schenkung einen Verkauf erwägt oder prüfen möchte, ob bei einem späteren Weiterverkauf durch den Beschenkten Steuern anfallen, findet im Ratgeber zu Steuerfrei verkaufen (Eigennutzung) weiterführende Antworten.
Bei allen steuerlichen Fragen gilt: Dieser Ratgeber informiert – die individuelle Steuerberatung übernimmt ein zugelassener Steuerberater. Wir stehen Ihnen gerne für die immobilienwirtschaftliche Seite der Planung zur Verfügung.
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